Billet d’humeur – Précisions en matière d’assurance habitation et de dépôt de garantie pour les logements mis à disposition par les établissements publics de santé

Laurette Vilard, juriste, apprentie du centre de droit JuriSanté du CNEH

Les établissements publics de santé s’interrogent sur la faculté qu’ils possèdent ou non d’exiger du professionnel à la disposition duquel ils mettent un logement :

• La souscription d’une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages qu’il pourrait causer à l’occasion de l’occupation du logement,
• Le versement d’un dépôt de garantie pour ce même logement.

Le point sur le droit applicable.

Une première distinction est à opérer selon que le logement relève ou non d’une concession de logement.

Le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) dispose que les établissements publics de santé peuvent accorder à leurs agents une concession de logement. A l’hôpital, les modalités de ces concessions de logement sont précisées par le décret n° 2010-30 du 8 janvier 2010 pris en application de l’article 77 de la loi n° 86-33 du 9 janvier 1986 modifiée portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique hospitalière. Ce sont des logements de fonction régis par les articles R. 2124-64 et suivant du CG3P lorsqu’ils relèvent du domaine public. Ces logements sont attribués par nécessité absolue de service ou par une convention d’occupation précaire avec astreinte.

Aux termes de l’article R.2124-71 CG3P, « Le bénéficiaire d’une concession de logement par nécessité absolue de service ou d’une convention d’occupation précaire avec astreinte supporte l’ensemble des réparations locatives et des charges locatives afférentes au logement qu’il occupe, déterminées conformément à la législation relative aux loyers des locaux à usage d’habitation, ainsi que les impôts ou taxes qui sont liés à l’occupation des locaux. Il souscrit une assurance contre les risques dont il doit répondre en qualité d’occupant. »

Cependant, la difficulté va émerger des autres logements loués par exemple aux étudiants et aux internes en médecine qui ne peuvent prétendre de facto à une concession de logement pour nécessité absolue ou simplement utilité de service. Ainsi, une seconde distinction est à opérer : 

Soit le logement mis à disposition relève du domaine privé. Dès lors, ce bien est soumis au droit privé et l’établissement devra mettre en place principalement un bail d’habitation en vertu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Dans ce cas de figure, le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation qui doit couvrir au minimum les risques locatifs selon l’article 7 g de cette loi. Une attestation d’assurance devra être remise au bailleur lors de la remise des clefs du logement.

Soit le logement mis à disposition relève du domaine public. Dans ce cas, l’établissement devra accorder à l’agent ou à l’étudiant une autorisation d’occupation temporaire du domaine public sous forme de convention ou de décision unilatérale.

A contrario, concernant l’assurance habitation, la loi du 6 juillet 1989 dans son article second dispose que les dispositions du titre ne s’appliquent pas « aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ».  In fine, les logements loués par ces établissements ne sont donc pas soumis à l’obligation de souscrire une assurance habitation. Cependant, il est préférable pour l’établissement public de santé de demander une attestation d’assurance à ses locataires dans le cas d’un éventuel sinistre.

Quant au dépôt de garantie, il représente une somme permettant au bailleur de se prévenir contre tous dommages locatifs ou risques d’impayés du locataire. L’établissement public peut-il demander un dépôt de garantie au futur occupant de son logement ? La réponse a été donnée dans le cadre d’une question parlementaire : une personne publique ou privée, appelée le bailleur, est en droit « de se garantir contre d’éventuelles dégradations du local loué ou les risques d’impayé de loyer ou de charges locatives en prévoyant dans le contrat de location le cautionnement d’un tiers et le versement d’un dépôt de garantie »[1].

Peu importe que le logement soit du domaine public ou privé, le dépôt de garantie n’est pas une obligation, mais il est fortement recommandé d’en demander le versement afin de couvrir le risque d’impayé ultérieur.

[1] Réponse du ministère : Logement publiée dans le JO Sénat du 02/05/2002, page 1305, « Caution pour un logement lors de l’établissement d’une convention du domaine public ».